Le bail réel solidaire (BRS) est une innovation législative qui permet de faciliter l’accès à la propriété pour les ménages modestes. Il repose sur un principe clé : dissocier la propriété du bâti et celle du terrain. Mais comment est déterminé le montant de la redevance pour l’occupation du terrain dans le cadre d’un BRS ? Cet article vous propose de revenir sur ce dispositif et son impact sur la redevance.
Le fonctionnement du bail réel solidaire
Le bail réel solidaire est un outil créé par la loi ALUR en 2014, et dont la mise en œuvre a été précisée par une ordonnance en 2016. Il vise à faciliter l’accès à la propriété pour les ménages dont les ressources sont inférieures à un certain plafond, et ainsi répondre à une problématique sociale croissante, notamment dans les zones tendues.
Dans le cadre d’un BRS, le futur propriétaire acquiert uniquement le bâti (appartement ou maison), tandis que le terrain reste la propriété d’une structure dédiée, généralement une organisme de foncier solidaire (OFS). Le propriétaire conclut alors un bail avec l’OFS pour une durée minimale de 18 ans et maximale de 99 ans, pendant laquelle il verse une redevance pour l’occupation du terrain. Cette redevance est fixée dès le départ et révisable selon des modalités définies dans le bail.
Les critères de détermination du montant de la redevance
Le montant de la redevance pour l’occupation du terrain dans le cadre d’un BRS est déterminé par plusieurs critères :
- La valeur du terrain : elle doit être estimée en fonction des caractéristiques du marché immobilier local, afin de refléter au mieux la réalité économique du secteur concerné.
- Les charges et taxes liées au terrain : elles doivent être prises en compte dans la fixation de la redevance, notamment les charges d’entretien et les éventuelles taxes foncières.
- Le coût de gestion de l’OFS : ce dernier doit assurer la gestion administrative et financière du dispositif, ainsi que le suivi des baux, ce qui implique des coûts à couvrir par les redevances versées par les propriétaires.
- La solvabilité des ménages bénéficiaires : un des objectifs premiers du BRS étant de faciliter l’accès à la propriété pour les ménages modestes, il est essentiel que le montant de la redevance soit adapté à leur capacité financière. La loi prévoit donc un plafonnement des ressources des bénéficiaires, en fonction de leur composition familiale et de la zone géographique.
La révision de la redevance
Le montant de la redevance pour l’occupation du terrain dans le cadre d’un BRS est révisable selon des modalités définies dans le bail. Cette révision a pour but de maintenir un niveau de redevance adapté à l’évolution du marché immobilier et des charges liées au terrain.
La révision de la redevance peut être effectuée selon deux méthodes :
- L’indexation : elle consiste à ajuster le montant de la redevance en fonction d’un indice de référence, par exemple l’indice des prix à la consommation ou l’indice des loyers. Cette méthode permet de préserver le pouvoir d’achat des propriétaires tout en tenant compte de l’évolution économique.
- La renégociation : elle intervient lorsqu’une modification substantielle des conditions du marché immobilier ou des charges liées au terrain justifie une adaptation du montant de la redevance. Elle doit alors être négociée entre les parties (propriétaire et OFS), en tenant compte des critères précédemment évoqués.
En conclusion, le montant de la redevance pour l’occupation du terrain dans le cadre d’un bail réel solidaire est déterminé par plusieurs critères, dont la valeur du terrain, les charges et taxes liées à celui-ci, le coût de gestion de l’OFS et la solvabilité des ménages bénéficiaires. Il est révisable selon des modalités définies dans le bail, afin de garantir un niveau de redevance adapté à l’évolution du marché immobilier et des charges liées au terrain.