La loi ELAN et les ordonnances qui ont suivi ont profondément modifié les règles de vote en assemblée générale des copropriétés. Ces changements, consolidés par la crise sanitaire qui a accéléré la dématérialisation des processus décisionnels, visent à fluidifier la gouvernance et à lutter contre l’abstentionnisme chronique. Les nouvelles dispositions touchent tant les majorités requises que les modalités pratiques de tenue des réunions, avec un impact direct sur la gestion quotidienne des immeubles. Ces transformations juridiques s’inscrivent dans une volonté de modernisation du régime de la copropriété, tout en préservant l’équilibre entre les droits individuels des copropriétaires et l’intérêt collectif.
La refonte des majorités : simplification et adaptation aux enjeux contemporains
L’une des modifications majeures apportées par la loi ELAN concerne les règles de majorité requises pour l’adoption des résolutions en assemblée générale. Le législateur a procédé à un véritable rééquilibrage des seuils décisionnels pour faciliter la prise de décision collective sans sacrifier la protection des intérêts minoritaires.
L’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 a été substantiellement remanié. Désormais, lorsqu’une décision soumise à la majorité absolue (article 25) n’obtient pas la majorité requise mais recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée peut immédiatement procéder à un second vote à la majorité simple (article 24). Cette modification évite la convocation d’une seconde assemblée, source de délais et de coûts supplémentaires.
Le périmètre des décisions relevant de la majorité de l’article 24 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés) a été élargi. Y figurent notamment les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, qui relevaient auparavant de l’article 25. Cette évolution témoigne d’une volonté d’accélérer la mise en œuvre de ces aménagements socialement nécessaires.
Pour les décisions plus substantielles, comme l’installation de bornes de recharge pour véhicules électriques ou les travaux d’économie d’énergie, le passage de la majorité de l’article 26 (majorité des deux tiers) à celle de l’article 25 constitue une avancée notable. Cette modification facilite la transition énergétique au sein des immeubles collectifs, en phase avec les objectifs environnementaux nationaux.
Le régime de la surélévation d’immeuble a lui aussi été assoupli. Auparavant soumise à l’unanimité, cette décision peut désormais être prise à la majorité de l’article 26 dans certains cas, notamment lorsqu’elle permet la création de logements. Cette évolution s’inscrit dans une politique de densification urbaine et de lutte contre l’étalement urbain.
Tableau récapitulatif des principales modifications
- Travaux d’accessibilité : passage de l’article 25 à l’article 24
- Installation d’infrastructures de recharge pour véhicules électriques : passage de l’article 26 à l’article 25
- Travaux d’économie d’énergie : passage de l’article 26 à l’article 25
- Surélévation pour création de logements : passage de l’unanimité à l’article 26
La révolution du vote électronique et à distance : vers une copropriété connectée
L’intégration des technologies numériques dans le fonctionnement des copropriétés constitue une évolution majeure du cadre juridique. L’ordonnance du 30 octobre 2019 a consacré la possibilité de tenir des assemblées générales par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique. Cette innovation a été accélérée par la crise sanitaire, qui a rendu nécessaire l’adaptation des modalités de réunion.
L’article 17-1 A de la loi de 1965 prévoit désormais expressément que le vote par correspondance peut s’effectuer par voie électronique. Cette disposition facilite la participation des copropriétaires ne pouvant se déplacer physiquement, contribuant ainsi à réduire l’abstentionnisme chronique qui affecte de nombreuses copropriétés. La mise en œuvre technique doit garantir l’identification des votants et la confidentialité du scrutin.
La tenue d’assemblées générales en visioconférence est encadrée par le décret du 2 juillet 2020, qui précise les conditions techniques et juridiques de leur organisation. Le système utilisé doit permettre l’identification des participants, la transmission continue et simultanée des débats, ainsi que le vote en temps réel. Le procès-verbal doit mentionner les incidents techniques éventuels ayant perturbé la participation.
La décision de recourir à ces modalités dématérialisées relève de la compétence du syndic, après avis du conseil syndical lorsqu’il existe. Toutefois, l’assemblée générale peut s’opposer à cette décision à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Cette disposition garantit un équilibre entre modernisation des pratiques et respect de la volonté collective.
Les implications pratiques de ces nouvelles modalités sont considérables. Elles nécessitent une adaptation des règlements de copropriété et des contrats de syndic, ainsi qu’une vigilance accrue quant à la sécurité des systèmes informatiques utilisés. La responsabilité du syndic peut être engagée en cas de défaillance technique compromettant la régularité des votes.
La jurisprudence commence à se former sur ces questions. Plusieurs décisions ont validé des assemblées tenues en visioconférence, tout en soulignant l’importance du respect des droits fondamentaux des copropriétaires, notamment leur droit à l’information préalable et à la participation effective aux débats.
Le vote par correspondance : une alternative accessible à tous
Le vote par correspondance constitue l’une des innovations les plus significatives introduites par l’ordonnance du 30 octobre 2019. Cette modalité, codifiée à l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, représente une alternative au vote présentiel et au mandat, permettant aux copropriétaires de participer aux décisions sans être physiquement présents à l’assemblée.
Contrairement au vote électronique qui peut susciter des réticences chez certains copropriétaires moins familiers des outils numériques, le vote par correspondance offre une accessibilité universelle. Il s’effectue au moyen d’un formulaire joint à la convocation, qui doit être retourné au syndic par tout moyen permettant d’établir avec certitude la date de réception, au plus tard trois jours avant la tenue de l’assemblée générale.
Le formulaire de vote par correspondance doit respecter un formalisme précis, détaillé par le décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020. Il doit notamment comporter :
- L’identité du copropriétaire
- L’état de répartition des voix dont il dispose
- Le texte de chaque résolution soumise au vote
- Pour chaque résolution, les options de vote (pour, contre, abstention)
Ce dispositif soulève néanmoins des questions juridiques inédites. Comment traiter le vote d’un copropriétaire qui, après avoir voté par correspondance, se présente finalement à l’assemblée ? Le décret précise que la présence physique prime sur le vote par correspondance, qui devient alors caduc. Cette solution privilégie la participation active aux débats, qui peuvent modifier la perception des enjeux.
Une autre difficulté concerne les résolutions modifiées en séance. Le copropriétaire ayant voté par correspondance n’a pas pu se prononcer sur la version amendée. Dans ce cas, son vote est comptabilisé comme une abstention pour la résolution concernée. Cette règle pragmatique évite l’invalidation systématique des votes par correspondance tout en reconnaissant leurs limites intrinsèques.
La mise en œuvre du vote par correspondance a des implications sur le calcul des majorités. Les copropriétaires ayant voté par cette modalité sont considérés comme présents pour le calcul du quorum, ce qui facilite l’atteinte de ce seuil souvent problématique. En revanche, l’abstention exprimée par correspondance est traitée comme une abstention classique, sans incidence sur la majorité des voix exprimées (article 24).
La jurisprudence naissante sur ce dispositif tend à confirmer sa validité tout en exigeant une rigueur procédurale. Une décision récente du TGI de Paris a ainsi annulé une résolution adoptée avec des votes par correspondance dont les formulaires ne respectaient pas le formalisme réglementaire, soulignant l’importance du respect scrupuleux des nouvelles dispositions.
La redéfinition du rôle des mandataires et la lutte contre l’accaparement des pouvoirs
La représentation par mandat demeure un pilier du fonctionnement des assemblées générales, mais ses modalités ont été substantiellement réformées. L’ordonnance du 30 octobre 2019 a introduit des garde-fous pour éviter la concentration excessive des pouvoirs entre les mains d’un nombre restreint de copropriétaires.
L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 a été modifié pour limiter plus strictement le nombre de mandats détenus par un même mandataire. Désormais, un copropriétaire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote, sauf si le total des voix dont il dispose (les siennes et celles de ses mandants) n’excède pas 10% des voix du syndicat. Cette double limitation vise à prévenir les risques de captation du pouvoir décisionnel par une minorité.
Le statut du mandataire ad hoc, prévu pour représenter les copropriétaires défaillants, a été précisé et renforcé. Sa désignation par le président du tribunal judiciaire peut désormais intervenir non seulement en cas de carence du syndicat, mais aussi lorsque l’équilibre financier du syndicat est gravement compromis. Cette extension témoigne d’une volonté de protéger l’intérêt collectif face aux défaillances individuelles.
L’interdiction faite au syndic de recevoir des mandats de vote a été maintenue et renforcée. Cette prohibition s’étend désormais explicitement aux salariés du syndic, à ses préposés, à son conjoint et à ses parents ou alliés jusqu’au troisième degré inclus. Cette extension vise à prévenir les conflits d’intérêts potentiels et à garantir l’indépendance du processus décisionnel.
La validité formelle des mandats a fait l’objet de précisions importantes. Le mandat doit désormais mentionner expressément la date de l’assemblée générale concernée et le nom du mandataire. Il peut être révoqué à tout moment par le mandant, la présence de ce dernier à l’assemblée valant révocation automatique. Ces règles renforcent la sécurité juridique des délégations de vote.
La jurisprudence récente confirme l’interprétation stricte de ces dispositions. Dans un arrêt notable de la Cour d’appel de Paris (12 février 2021), les juges ont annulé l’ensemble des résolutions d’une assemblée générale au motif qu’un copropriétaire détenait un nombre de mandats supérieur au plafond légal, affectant potentiellement l’équilibre des votes sur toutes les décisions prises.
L’impact des nouvelles règles sur la résolution des litiges en copropriété
La refonte des règles de vote en assemblée générale a engendré un renouvellement du contentieux de la copropriété. Les nouvelles modalités de participation et de décision ont fait émerger des problématiques juridiques inédites que les tribunaux commencent à trancher, dessinant progressivement les contours d’une jurisprudence adaptée à ces innovations.
Le délai de contestation des décisions d’assemblée générale, fixé à deux mois par l’article 42 de la loi de 1965, demeure inchangé. En revanche, son point de départ peut varier selon les modalités de participation. Pour un copropriétaire ayant voté par correspondance ou par voie électronique, la notification du procès-verbal constitue le point de départ du délai, même s’il a eu connaissance du résultat des votes dès la clôture de l’assemblée dématérialisée.
Les motifs d’annulation des assemblées générales se sont enrichis de moyens spécifiques liés aux nouvelles technologies. Les défaillances techniques survenues lors d’assemblées en visioconférence peuvent constituer un vice substantiel justifiant l’annulation des résolutions adoptées, si elles ont empêché certains copropriétaires de participer effectivement aux débats ou au vote. La charge de la preuve de ces incidents incombe généralement au demandeur en annulation.
Le non-respect des formalités relatives au vote par correspondance fait l’objet d’un traitement nuancé par les tribunaux. L’absence de mention obligatoire sur le formulaire ou l’utilisation d’un format non conforme au modèle réglementaire peuvent entraîner la nullité des votes concernés, voire des résolutions adoptées si ces votes étaient déterminants. En revanche, les irrégularités mineures sont généralement considérées comme des vices de forme sans incidence sur la validité des délibérations.
Les contestations relatives au calcul des majorités se sont complexifiées avec l’introduction des votes par correspondance et électroniques. La distinction entre abstention, vote nul et vote blanc, parfois délicate en pratique, revêt une importance cruciale pour déterminer la majorité applicable, particulièrement pour les décisions relevant de l’article 24 (majorité des voix exprimées).
Face à la multiplication potentielle des contentieux, des mécanismes alternatifs de résolution des conflits se développent. La médiation en matière de copropriété, encouragée par la loi ELAN, offre une voie plus rapide et moins coûteuse que le recours judiciaire. Certains tribunaux expérimentent la médiation préalable obligatoire pour les litiges relatifs aux décisions d’assemblée générale, avec des résultats prometteurs en termes de déjudiciarisation.
Cette évolution jurisprudentielle et procédurale témoigne d’une adaptation progressive du droit aux nouvelles réalités de la copropriété. Elle contribue à sécuriser juridiquement les innovations introduites par le législateur tout en préservant les principes fondamentaux de la copropriété, notamment l’équilibre entre droits individuels et intérêt collectif.