Pour protéger le droit au logement décent des locataires, le gouvernement a réglementé les critères d’habitabilité minimale des logements. Ceci entre aussi dans l’intérêt de protéger la santé ainsi que la sécurité des occupants. Des lois et des décrets définissent et encadrent la notion de décence dans le Code civil. Si le droit au logement décent d’un locataire n’est pas respecté, des voies de recours existent et le bailleur risque même des sanctions.
Les caractéristiques de la notion de décence
Un locataire a droit à un logement décent disposant un espace habitable avec au moins une pièce principale ayant une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m et une surface habitable au moins égale à 9 m2 ou un volume habitable au moins égal à 20 m3.
La prévention des risques est une obligation pour tout bailleur. Pour que le logement soit décent, il ne doit pas laisser apparaître des risques manifestes portant atteinte à la santé ou à la sécurité physique des occupants. Il doit donc protéger ces derniers des risques de ruissellement, d’effondrement ou d’infiltration, c’est leur assurer « le clos et le couvert ». La ventilation et l’éclairage sont indispensables en revanche les matériaux nocifs et les équipements dangereux sont à éliminer.
Un niveau de confort est exigé pour rendre un logement conforme à l’usage d’habitation comme une arrivée d’eau potable, une installation de chauffage, un coin cuisine ou bien une cuisine. Un bon fonctionnement des appareils ménagers courants est aussi une obligation pour le bailleur. Pour ce faire, le réseau électrique doit être au point. En cas de logement d’une pièce, la loi exige une installation sanitaire complète.
Le propriétaire a des obligations
Il est stipulé qu’il a comme première obligation de délivrer un logement décent qui rassemble les caractéristiques définies par le décret. Il n’est pas ici question de refaire à neuf tous les équipements du logement ou de faire appel à un spécialiste du bâtiment pour certifier la décence du bien. Le législateur impose juste que le propriétaire bailleur vérifie l’existence d’un risque pour la santé ou la sécurité en se posant certaines questions : l’installation électrique apparaît-elle défectueuse ? L’humidité n’est-elle pas excessive ? Les garde-corps aux fenêtres sont-ils solides ?
Les recours possibles pour le locataire
Comme la décence est une condition du versement des aides aux logements, si son droit n’est pas respecté, le locataire peut solliciter le propriétaire. Une procédure spécifique a d’ailleurs été mise en place par la loi. Le locataire peut en effet solliciter à tout moment le propriétaire en lui envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception afin que ce dernier procède à la mise en conformité du logement.
Si le propriétaire reste sans réponse dans les deux mois, la Commission départementale de conciliation peut entrer en jeu si le locataire choisit de la saisir. Si le propriétaire a par contre donné des réponses, mais qu’aucun accord amiable n’a été déterminé, le locataire doit plutôt saisir le juge du tribunal d’instance. Le magistrat fixera la nature des travaux à réaliser ainsi que le délai d’exécution accordé après expertise. Le juge peut également prendre la décision d’ordonner la réduction, voire la suspension du loyer jusqu’à la régularisation de la situation.