Les propriétaires prennent des précautions, comme l’exigence d’un garant, avant de donner son logement en location afin de garantir contre l’insolvabilité du locataire. Ils n’ont pas tort vu le nombre incessant des litiges de loyer impayé au tribunal et la complexité des procédures d’expulsion.
Les rôles du garant
Le garant pour location est un tiers qui s’engage à payer au propriétaire les dettes locatives du locataire lorsque celui-ci est en cas de difficulté pour régler son dû. Donc, le garant doit être une personne solvable physique ou morale. Son principal rôle est de payer les loyers, les charges du locataire et aussi les éventuels intérêts pour paiement tardif si le locataire n’est pas en mesure de le faire. Il s’engage également à régler en totalité les frais de remise en état du logement en cas de dommages dus au locataire. Alors, cette personne est considérée comme une garantie contre les loyers et les charges impayés dans un contrat de bail.
Les formes de garant
Notons qu’il s’agit d’une caution pour le propriétaire au cas où le locataire ne peut pas remplir convenablement ses obligations. Pour cela, il peut être :
- Une caution simple : le propriétaire doit poursuivre en priorité le locataire en cas de non-paiement au profit de la discussion. S’il est insolvable, le bailleur se tournera ensuite vers le ou les garants. S’il y a plusieurs garants qui cautionnent, la somme doit être répartie entre ces personnes.
- Une caution solidaire : dès le premier loyer impayé, le propriétaire peut faire appel directement aux garants sans passer par le locataire. C’est souvent le type de caution que choisissent les propriétaires bailleurs.
Les pièces justificatives
Avant de rédiger, l’acte de cautionnement, le propriétaire demande toujours des pièces justificatives de solvabilité du garant. Pour cela, il doit fournir au bailleur :
- Une pièce d’identité : carte d’identité, passeport, permis de conduire, et autres.
- Des factures de charges moins de trois mois : attestation d’assurance, factures des loyers, d’électricité, de téléphone, et autres.
- Le dernier avis de taxe foncière et d’imposition
- Une photocopie du contrat de travail ou attestation de son activité professionnelle
- Trois derniers mois de bulletins de salaire, deux derniers bilans comptables s’il est indépendant, ou une justification des pensions de retraite
- Le justificatif des revenus fonciers et mobiliers, s’il y en a.
L’interdiction du cautionnement
Dans certains cas, la demande de garant pour une location est interdite par la loi. En effet, cette précaution propriétaire-bailleur est limitée parce que la loi Boutin proscrit le recours au cautionnement pour les bailleurs qui ont souscrit une assurance des obligations locatives, sauf si le locataire est un étudiant qui ne bénéficie d’aucune bourse de l’enseignement supérieur. Cette disposition a été adoptée dans le cadre de la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion. Alors, si le propriétaire ne respecte pas la loi et cumule l’assurance impayée et le cautionnement, ce dernier sera nul.
Investissement locatif : les autres garanties
En tant que propriétaire qui cherche à louer son bien, vous avez tout intérêt à prévoir un garant ou à souscrire à une assurance pour prévenir les éventuels impayés. Toutefois, ce n’est pas suffisant pour vous garantir un investissement locatif quoi qu’il arrive. Il faut s’y prendre bien avant de finaliser votre projet, car rien ne doit se faire au hasard.
- Le choix du logement doit se faire en ayant étudié les besoins à l’endroit où vous souhaitez investir. Si vous êtes dans une région touristique, cela peut être de proposer un meublé. Si au contraire, vous êtes dans une région où la population cherche à se loger, renseignez-vous s’il existe des programmes immobiliers comme ceux de la loi Pinel. Suivant le quartier ciblé, vous pourrez louer à des familles ou à des étudiants.
- Le montant de votre budget est également indispensable à définir en tout premier lieu. Vous devrez prendre en compte votre apport, ainsi que la part crédit. Avec la loi pinel, cela peut vous faciliter cet accès.
- Chercher le moyen d’optimiser l’investissement locatif est aussi très important. À ce jour, il est possible de le faire via plusieurs dispositifs dont la loi Pinel, le LMNP.
Comme vous le voyez, il est important d’être bien conseillé dès le départ, de la naissance du projet à la gestion locative.